Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме что входит. Нюансы текущего ремонта мкд. Раздел i. общие положения

Как правило, управляющая компания отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в обязанности управляющей компании. Для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства, которых, естественно, не хватает.

Между тем, в соответствии с п. 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда ", утв. Постановлением Госстроя РФ № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.

А как следует из п. 3.2.9. Указанных Правил и норм, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Разумеется, не следует и забывать, что управляющая компания не обязана в отсутствие решения общего собрания собственников выполнять работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Примеры из судебной практики : ремонт подъезда жилого дома – обязанность управляющей компании

Управляющая компания обязана провести ремонт подъездов жилого дома

Судом удовлетворены требования об обязании управляющей компании провести ремонт подъездов жилого дома, в частности, восстановить штукатурное и окрасочное покрытие стен и потолков лестничных клеток.
Судом было установлено, что ранее, Жилищной инспекцией были выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, управляющей компании выдавалось предписание об устранении недостатков, которое не было выполнено.
Доводы управляющей компании о нехватке денежных средств на проведение работ по ремонту подъездов, а также о том, что указанные работы не предусмотрены договором, судом отклонены. Признан судом несостоятельным и довод ответчика о том, что проведение текущего ремонта подъездов жилого дома согласно договору предусмотрено только за отдельную плату и по решению собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (См. Апелляционное определение Московского областного суда от 10 июня 2013 г. по делу N 33-12585/2013 )

Ремонт подъезда дома должен проводиться в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда

Суд обязал управляющую компанию провести ремонт подъезда жилого дома, в том числе, восстановить нарушенный штукатурный слой стен и потолка, выполнить клеевую окраску стен, лестничных маршей, потолков, масляной окраски оконных блоков, радиаторов, лестничных ограждений, установить ручки, шпингалеты, восстановить оконные рамы, выполнить иные работы.
Судебные инстанции указали, что управляющая организация обязана обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД.
То обстоятельство, что решение общего собрания собственников отсутствует, не отменяет предусмотренную Правилами Госстроя (п. 3.2.9.) обязанность в установленные сроки осуществлять ремонт подъездов дома. (См. Апелляционное определение Мурманского областного суда от 24 июля 2013 г. N 33-2479 )

Управляющая компания обязана провести ремонт подъезда вне зависимости от задолженности ряда собственников

Судом постановлено обязать управляющую компанию выполнить работы по ремонту подъезда жилого дома, в том числе стен, пола, потолков, лестничных маршей, перил, работ по установке рам в оконных проемах подъезда, дверей в коридорах, ремонту электропроводки, мусоропровода, иные работы.
Довод управляющей компании о том, что у ряда собственников помещений дома имеется задолженность по оплате коммунальных платежей, суд признал несостоятельными.
Вместе с тем, суд второй инстанции отметил, что возложение обязанности на управляющую компанию произвести ремонтные работы, которые относятся к капитальному, а не текущему ремонту, на законе не основано. (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 2 августа 2012 г. по делу N 33-3687 )

Управляющая компания обязана провести косметический ремонт подъезда , данные работы не носят капитального характера

Судом постановлено обязать управляющую компанию провести косметический ремонт подъезда жилого дома: привести в надлежащее состояние потолок и стены подъезда, произвести окрашивание потолка и стен.
Суд пришел к выводу о том, что работы по ремонту подъезда не носят капитального характера. (

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие «содержание и текущий ремонт многоквартирного дома».

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. « » гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов:

Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды:

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда ».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять. Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты. Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом , в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года, с которым вы можете ознакомиться .

С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:

Тариф - тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;

Sкв - площадь квартиры;

N - нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;

Sмоп - площадь мест общего пользования;

Sобщ - общая площадь жилых и нежилых помещений;

(N*Sмоп* Sкв/Sобщ) - ОДН.

Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

Площадь мест общего пользования 6000 м.кв. Общая площадь дома 18000 м.кв.

Получим:

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения , которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом. Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном голосовании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (

Ремонт подъездов МКД – это, как правило, текущий ремонт, средства на его проведение должны быть предусмотрены в смете на содержание и обслуживание общего имущества. В статье рассказывается как, кто и в какие сроки проводит ремонт в подъездах многоквартирных домов (МКД), а также когда такой ремонт можно отнести к понятию «капитальный ремонт».

Ремонт подъездов МКД

Ремонт подъездов должен быть предусмотрен Планом текущего ремонта на год. Работники организации, управляющей МКД должны следить за состоянием подъездов и определять износ. Возможно, что может понадобиться ремонт и вне графика, если состояние подъездов резко ухудшится, например, после зимы.

Если состояние подъездов ухудшилось, а управляющая организация не проводит ремонт, то собственники помещений в доме собирают и проводят собрание, на котором подготавливают заявление в адрес УК. Если домом управляет жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, ЖСК), достаточно будет массовых обращений в Правление жилищного объединения.

Заявление должно быть написано на имя единоличного исполнительного органа компании (например, директора УК). Непременно необходимо указать дату начала необходимого ремонта в подъезде. В заявлении обрисовывают также, что конкретно нужно сделать, прикладывают фото мест, которые требуется восстановить.

В соответствии с ЖК РФ после получения обращения созывается комиссия для изучения необходимости ремонта. По результатам оценки обстоятельств комиссия принимает одно из двух решений: 1) состояние подъезда удовлетворительное, произвести только косметический ремонт на деньги, предусмотренные в Смете содержания и обслуживания ОИ МКД, 2) имеет существенные повреждения, необходим капитальный ремонт. Финансирование работ по капремонту производится за счет фонда капитального ремонта (со счета регионального оператора или со спецсчета дома).

Дополнительные сборы на ремонт

Возможна ситуация, когда какие-то элементы подъезда (входной группы дома) не могут быть отремонтированы ни за счет текущего ремонта, ни за счет капитального. В этом случае возможно придется собирать дополнительные взносы.

Минимальный перечень работ и услуг по управлению МКД, а также порядок их выполнения, указан в постановлении Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290. Эти услуги оплачиваются собственниками помещений в составе тарифа на содержание и обслуживание ОИ МКД (жилищные услуги). Не входящие в этот минимальный список, а также те работы и услуги, которые не входят в смету жилищного объединения или в договор управления УК, могут быть выполнены только на основании соответствующего решения общего собрания.

Необходимо подчеркнуть, что УО обязана оказывать услуги, которые есть в минимальном списке. Но не обязана делать работы, которых в данном списке нет и которые не предусмотрены в договоре управления МКД.

Работы, которые входят в ремонт подъездов МКД

УК должна делать в подъездах многоквартирного дома ремонт, список работ утвержден постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. . Нормативный документ устанавливает также периодичность работ: 1 раз в три года либо в пять лет. Это зависит от типа дома и состояния подъездов. В прочем ремонт может быть и почаще, если будет соответственное решение собрания ОССП. Взносы на текущий ремонт входят в тариф содержания и обслуживания ОИ МКД.

При проведении ремонтных работ в подъездах обычно требуется:

• покрасить стены;
• побелить (или покрасить) потолок;
• поменять стекла на окнах либо вставить при их отсутствии;
• отремонтировать тамбур;
• осуществить замену покрытия пола на некоторых участках;
• поменять сломанные почтовые ящики или отремонтировать их;
• покрасить батареи;
• восстановить или заменить перила;
• заменить неработающие лампочки;
• отремонтировать или заменить двери;
• отремонтировать козырьки крыш;
• сделать или восстановить поручни на входе;
• поменять клапаны мусоропровода, созданные для загрузки мусора.

Данный перечень может быть увеличен в зависимости от потребностей собственников помещений. Например, включить установку камер видеонаблюдения. Видеокамеры в подъездах – важный элемент обеспечения безопасности.

Отдельно делаются взносы в Фонд капитального ремонта дома. Список работ по капремонту закреплен в Жилищном кодексе РФ (статья 166). Размер минимального взноса устанавливается в каждом субъекте РФ. Управляющая организация обязан:

• ремонтировать общедомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонтировать и при необходимости заменять оборудование лифтов и их шахт;
• осуществлять ремонт крыши;
• проводить ремонтные работы в подвалах;
• ремонтировать фасад здания;
• осуществлять ремонт фундамента МКД.

К сожалению, список работ по «капитальному ремонту» очень маленький, прямого указания на такой вид работ как «ремонт подъездов» в нем нет. Поэтому при проведении капремонта подъездов сами работы иногда называют «частичный ремонт фасада», так как ремонт фасада указан в списке работ по капремонту.

В каком порядке проводится ремонт подъездов МКД

На основании осмотра подъездов составляется смета. Далее выбирается подрядчик, который будет вести ремонтные работы, составляется и подписывается договор. После этого можно закупать все, что потребуется для ремонта.

• ремонт гидроизоляционного слоя кровельного покрытия,
• ремонт потолка;
• ремонт систем тепло-, водоснабжения, водоотведения, если они есть в подъезде;
• ремонт окон (замена стекол);
• косметический ремонт стен;
• ремонт пола.

Перед проведением ремонта проводится необходимая подготовка. Кроме того, УК перед началом работ должна предупредить жильцов путем вывешивания информации о предстоящем ремонте (сроки проведения, название подрядчика, телефон для связи).

При ремонте общедомового имущества рабочие должны позаботиться о сохранности личной собственности жильцов. Чтобы при покраске и побелке не запачкались входные двери квартир, они прикрываются защитной пленкой. Накапливающийся при ремонте строительный мусор из подъезда и с дворовой территории необходимо вывозить в течение суток. Складировать его на газоне и в других ненадлежащих местах до окончания работ запрещено.

Бухгалтерский и налоговый учет расходов УО на ремонт подъездов

Договор управления многоквартирным домом предполагает, что управляющая организация должна осуществлять ремонт общего имущества (в том числе и подъездов) по требованию владельцев квартир (согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса). Проведение ремонтных работ финансируется из средств, которые поступают при оплате собственниками коммунальных услуг (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса).

Выручка УК, учитываемая по кредиту счета 90, идет на оплату услуг по содержанию жилья и осуществление текущих ремонтных работ.

Признание управляющей компанией выручки должно осуществляться по мере выполнения ее обязанностей (при передаче товаров или оказании услуг собственникам), что устанавливается МСФО (IFRS) «Выручка по договорам с покупателями».

Идентификация выручки осуществляется на основании пунктов 22-30 МСФО (IFRS) 15. Отдельной статьей должны быть отражены работы и услуги, проведение и оказание которых происходит в разное время. Счет 90 «Продажи» требует, чтобы был организован аналитический учет выручки от текущих ремонтных работ. Необходимость прописывать доход от ремонта общего имущества отдельной статьей диктуется и тем обстоятельством, что текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания владельцев квартир или Совета многоквартирного дома. Требование об обособлении услуг по содержанию жилья и проведению ремонтных работ общего имущества многоквартирных домов содержат и следующие национальные стандарты:

• приказ Росстандарта от 27.10.2014 г. № 1444‑ст (введен в действие 01.07.2015);
• приказ Росстандарта от 29.07.2015 г. № 1005‑ст (введен в действие 01.04.2016).

Оказываемые по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома услуги облагаются налогом на добавленную стоимость в соответствии со ст. 146 Налогового кодекса.

Если УК заключает договор на проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме с организацией, которая непосредственно осуществляет оказание требуемых услуг (проведение работ), то она освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость (согласно подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации). В таком случае начисления НДС на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества не происходит. Когда подрядчик предъявляет сумму НДС по проведенным ремонтным работам, ее учитывают в соответствии с п. 2 ст. 170 Налогового кодекса.

Если УК заключает договоры на оказание услуг (проведение работ), которые не облагаются НДС (в соответствии с подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса) и при этом получает субсидии из муниципального бюджета, направляемые на оплату таких услуг (работ), то эти средства не нужно вносить в налоговую базу. Это предписывает письмо Министерства финансов РФ от 31.08.2015 г. № 03‑07‑11/49921.

Деньги, поступающие на счет управляющей организации от владельцев квартир на проведение ремонтных работ, не облагаются налогом на добавленную стоимость, только когда их собирают и формируют фонд или резерв.

Когда средства фонда управляющая компания получает в пользование, то облагаемая НДС налоговая база возрастает, потому что денежные средства уже направляются либо для предоплаты услуг (работ), либо непосредственно для оплаты стоимости проведенных ремонтных работ (оказанных услуг), а в этом случае она должна облагаться НДС согласно действующему законодательству.

Денежные средства, которые платят владельцы квартир многоквартирного дома в управляющую организацию, ТСЖ, ЖК, ЖСК, являются средствами целевого финансирования и могут быть направлены на оплату работ по текущему или капитальному ремонту общего имущества в МКД (согласно подп. 14 ст. 251 Налогового кодекса).

Когда фонд на проведение ремонтных работ еще формируется, средства не облагаются ни налогом на прибыль, ни налогом на добавленную стоимость. Взносы на текущий ремонт в бухгалтерском учете начисляются: Дебет 76 Кредит 86.

Управляющая организация, которая претендует на получение льготы в соответствии с подп. 30 п. 3. ст. 149 Налогового кодекса, должна начислить НДС, как только начинается проведение ремонтных работ, так как в этом случае деньги будут являться уже авансом на оказание услуг: Дебет 86 Кредит 62, одновременно Дебет 62 Кредит 68 в части НДС.

Расходы на проведение ремонтных работ собирают по дебету счета 20, налог на добавленную стоимость учитывается на счете 19 и может быть вычтен, если будут соблюдены условия ст. 171 Налогового кодекса.

Когда работы будут закончены, следует сформировать выручку Дебет 62 Кредит 90-1, на которую будет начислен налог на добавленную стоимость (Дебет 90-3 Кредит 68). НДС, который организация выплатит с авансовых платежей, может быть вычтен: Дебет 68 Кредит 62. На счете 62 образуется дебиторская задолженность собственников, ее списывают за счет средств ремонтного фонда.

Если ремонт подъездов не выполняется

УО должна периодически проводить ремонт ОИ МКД, в том числе и подъездов. В противном случае у собственников возникает право заставить УО выполнять свои обязанности. Рассмотрим как это можно сделать.

1. Претензия в адрес УО

Рекомендуется оформлять 2 или 3 копии, одну из которых следует зарегистрировать в конторе жилищно-коммунального хозяйства, другую отправить в приемную администрации. Третий экземпляр владельцы квартир оставляют себе. Срок рассмотрения претензии от собственников квартир может составлять до 15 дней.

1. Жалоба в Жилищную инспекцию

Вне зависимости от предъявления претензии можно написать жалобу в Жилищную инспекцию. Однако лучше всего сначала дождаться рассмотрения претензии, поступившей в УО. В жалобе обязательно нужно указать, что именно не устраивает владельцев жилья в состоянии подъезда. Жилинспекция обязана рассмотреть и дать ответ жильцам в течение 30 кален.дней.

Если Жилищная инспекция ничего не ответила, то можно пожаловаться в отдел по защите прав потребителей, руководителю регионального отделения Жилищной инспекции, в прокуратуру.

1. Судебное разбирательство

Когда все способы исчерпаны, можно подать в суд на УО с требованием выплаты компенсации морального ущерба. Обычно истцы выигрывают такие дела, поэтому УО стараются не доводить дело до суда.

Ремонт подъездов МКД по инициативе жильцов

Бывает так, что УО затягивают с проведением ремонта, даже если подъезд находится в плохом состоянии. Собственники могут в этом случае долго судиться с организацией, управляющей МКД, а могут взять организацию проведения ремонтных работ на себя (отремонтировать подъезд собственными силами или воспользоваться услугами строительной бригады).

Очень редко, но иногда, доведенные до отчаяния жители, выбирают второй вариант. В этом случае все расходы по оплате ремонтных работ ложатся на плечи собственников помещений. Однако по окончании ремонта часть денег можно будет вернуть, если оформить следующие документы:

• акт о состоянии подъезда до проведения ремонта и иные доказательства о необходимости проведения ремонта;
• договор и смету на ремонт;
• чеки на закупленные строительные материалы, если по договору их нужно было закупать самостоятельно
(80%) 5 vote[s]